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- Aug 14 Thu 2014 02:50
[嘉義不動產房屋買賣資訊Blogger] 多屋族「自住申請」有撇步 2招這樣選最省稅
- Aug 14 Thu 2014 02:14
[嘉義不動產房屋買賣資訊Blogger] 〝思考〞如何致富
財富始於一種心境,意念成就事實。 所有的成就,一切的財富,皆來自於一個觀念。 凡事是人心所能想像並且相信的,終必能夠實現。
致富的第一步:一切成就的起點:慾望 致富的第二步:心想事成的元素:信心 致富的第三步:影響潛意識的媒介:自我暗示
致富的第四步:個人的經驗與能力:專業知識 致富的第五步:心靈的工廠:想像力 致富的第六步:具體行動的計劃
致富的第七步:克服拖延:決心 致富的第八步:持之以恆的毅力 致富的第九步:智囊團的力量:鞭策力
致富的第十步:性慾轉化的奧祕:熱情 致富的第十一步:改造生命藍圖:潛意識 致富的第十二步:意念的廣播與接收站:頭腦
致富的第十三步:通往智慧殿堂之門:第六感
我們相信每一個問題都會同時帶來的禮物; 每個逆境都包含著等值或更有價值的種子。
你只需要去利用你已經擁有的資源,去創造生命中的財富。
我決定要把我所擁有的做到最好,並用此來創造財富。
過去並不等於未來,如果您總是得到相同的結果, 那是因為你老是做相同的事情。
致富的第一步:一切成就的起點:慾望 將焦點集中於你的慾望,意志的力量是無限的,除非我們有意去限定他。
慾望變黃金的六個步驟
一、數目要明確:在心中訂出數渴望金錢的明確數目。 二、向清楚你決定付出什麼,以得到你所渴望的金錢 (天下沒有白吃的午餐,能量會回來的)。 三、設定您決心擁有這筆金錢的明確日期。 四、訂定明確計畫,並立即付諸行動。 五、用筆寫下來明確的目標、數目、期限。 你願意付出的代價、計畫。 六、重複朗讀,並確信自己已經達成這個目標了。 說出來時試著讓自己看到、聽到、感覺到。
我們相信每一個問題都會同時帶來的禮物;每個逆境都包含著等值或更有價值的種子。
致富的第二步:心想事成的元素:信心 財富始於意念
信心會受到你下達給潛意識的指示所吸引並增強。
相信你能您就能
我覺得、我認為、我可以、我是…
致富的第三步:影響潛意識的媒介:自我暗示 唸出來對金錢的欲望,以及去想像、感受自己財富在握的樣子。 你的潛意識只會對情感化的指示以及用感情傳遞的指示起作用 不斷重複自我暗示,並強化專注力。
自我暗示是一種媒介,透過它探觸並影響潛意識
致富的第四步:個人的經驗與能力:專業知識 知識只是潛在的力量。您可以組織自己的知識,以提供自己導向明確目標的行動計畫。這樣才能將知識意念成為力量 做自己喜歡做的事情,才能做到專業,專業通往財富之道。
致富的第五步:心靈的工廠:想像力
想像力為科學之母:人可以創造出任何他想像得出來的東西。 創造能力發展的靈敏程度,與利用它的次數成正比。
訓練一下想像力:把模糊不清的衝動和慾望,轉化為實質、具體的事實、金錢、文字、計畫,這些計劃必須藉想像力來形成。 構想是所有財富的起點,構想也是想像力的產物。
致富的第六步:具體行動的計劃
組織一個智囊團:選擇能激勵你,能和你分享心靈力量,並強化你自我信心的人。
必須借重他人的經驗、教育、才能與想像力。
致富的第七步:克服拖延:決心 心意已決的心靈會自我調整,與廣大的外在力量調和一致。 知所欲求,便能有得:能迅速、明確下決心的人,知道自己要什麼,也通常都能獲得所求。
每個強者皆能以自我的力量掌握自己。
致富的第八步:持之以恆的毅力
培養出毅力的人,似乎總能夠享有免於失敗的保証。他們無論受挫多少次,總能東山再起,達到巔峰。
一個人若不具毅力,那麼它在任何行業中,都無法獲得顯著的成就。
明確的目標、慾望、自信、正確的知識、合作、意志力、行動力、習慣。
致富的第九步:智囊團的力量:鞭策力 人類的心靈是一種能量。當兩個或多個心靈的和諧精神共同合作時,他們便能形成一個強大的”能量銀行”,再加上的三個無形的力量,他便好比是一個強大的智囊心靈。
幸福存在於行動,而不純粹只是擁有。
致富的第十步:性慾轉化的奧祕:熱情
每個重要的力量來源中存在著無窮財富的來源。
性能量支持你的熱誠、創造性想像力、強烈的慾望、毅力及其他所有能令你擁有幸福的特質。
致富的第十一步:改造生命藍圖:潛意識 你的潛意識會接受任何的意念,不管是成功或是失敗的信念,決定權在你,其結果能讓你成功也能讓你失敗。
你自己的心靈之外還存在著一個無窮的智慧(宇宙意識),就如同調整收音機般,你也可以調整自己的心靈來接收無窮智慧的訊息並與之溝通。整個宇宙的能量都會幫助你,使你的問題得到答覆。
致富的第十二步:意念的廣播與接收站:頭腦 十兆個小僕人-你腦中的每個細胞-形成的思考、想像和意志的模式。你的心靈能聚集任何的致富知識。
致富的第十三步:通往智慧殿堂之門:第六感
直覺、靈感、守護天使、宇宙意識、隱形顧問
摘自:思考致富聖經 / 拿破崙•希爾
資料來源:美麗心世界 / 發表人:kyle
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由 Blogger 於 8/13/2014 11:12:00 上午 張貼在 嘉義不動產房屋買賣資訊Blogger
- Aug 14 Thu 2014 01:22
[嘉義不動產房屋買賣資訊Blogger] 房價跌勢已定! 自住買盤左右下半年房市
房價跌勢已定! 自住買盤左右下半年房市
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由 Blogger 於 8/13/2014 10:20:00 上午 張貼在 嘉義不動產房屋買賣資訊Blogger
- Aug 12 Tue 2014 01:40
法拍量創10年新低 逾半投資客「不玩了」
法拍量創10年新低 逾半投資客「不玩了」
黃冠霖
- Aug 12 Tue 2014 01:18
房市泡沬 根本是假議題
- Jun 24 Tue 2014 11:51
沒簽約就賣屋 可罰房仲30萬
沒簽約就賣屋 可罰房仲30萬
【吳苡辰╱台北報導】依《不動產經紀業管理條例》規定,房仲與屋主簽訂合約後才可刊登銷售廣告,但近期卻發生不肖集團引誘房仲業者在簽約前即刊登,隨後以向地政局檢舉恐遭罰6~30萬元為由,勒索房仲業者。但地政局表示,無論是否遭勒索,只要確定房仲違法就會開罰。
誘偷跑再勒索
根據《不動產經紀業管理條例》第21條規定,房仲須與屋主簽訂合約後才可刊登廣告,但近期新北市卻發生不肖集團在未簽約狀況下,引誘房仲業者先刊登廣告,隨後蒐集廣告資訊,藉以恐嚇房仲業者「向地政局檢舉,將遭罰6~30萬元」,而以低於6萬元價格勒索房仲。
新北市不動產仲介經紀商業同業公會理事長方振茂呼籲房仲業者,「一定要有書面契約,才可刊登廣告」,不僅可降低買賣交易糾紛,也避免遭恐嚇檢舉的風險。
許多房仲業者擔心待售物件會被同業捷足先登,為了搶先成交,在未簽訂書面委售合約前,便刊登待售屋廣告,此舉不僅違法,也造成屋主不認帳,白花時間與心力的可能。
遭恐嚇照開罰
新北市地政局地價科科長黃美娟說,不論房仲是否遭恐嚇,未簽訂書面契約便刊登廣告,依法即可開罰6~30萬元。房仲是否違法,由各縣市政府地政局不定期抽查。台北市地政局地權及不動產交易科科長蕭子慧表示,台北市全年度抽查目標為總計900家房仲店數的15%,今年已抽查逾80家。
房仲未與屋主簽約即售屋的影響
對象╱影響
★房仲業者
1.違反《不動產經紀業管理條例》規定,將處以6~30萬元罰鍰
2.若屋主反悔不賣屋,白花時間與廣告成本
3.易產生交易糾紛
★屋主
1.易產生交易糾紛
2.相關責任規定未以白紙黑字寫下,日後引發爭議,難歸屬責任
★購屋族
1.易產生交易糾紛
2.若屋主反悔不賣屋,白花心力與時間
資料來源:《蘋果》採訪整理
- Jun 24 Tue 2014 11:49
取消二類謄本調閱權 房仲批:世紀惡法
取消二類謄本調閱權 房仲批:世紀惡法
- Jun 13 Fri 2014 09:08
真的「自住」才可免徵! 奢侈稅修法初審通過
- Jun 13 Fri 2014 09:06
房仲估:下半年進入買方市場 議價可望加大
- May 14 Wed 2014 13:00
很棒的房市分析
很棒的房市分析 |
房東:胡哥
發表時間:2014-02-21 |
以前到日本是去玩的,所以沒有深入的理解日本的消費情況,本次至日本參訪,由於是比較貼近日本正常生活的商業考察,所以對他們的消費有較深刻的體驗,本次出差地點是東京,當我拿到東京住宅的DM時,發現相對於台北而言沒有想像中貴,所以就興起了研究的念頭,以下的價格資料都是以東京為例。
一、東京的上班族收入(2011年):,根據日本厚生勞動省28日發表的每月受薪統計調查(速報值、員工5人以上企業)顯示,2011年11月份日本勞工平均薪資為27萬6,218日圓,根據東京都総務局統計部6月29日發布「東京都の賃金、労働時間及び雇用の動き」之勞工調查統計結果,平均薪資方面,規模5人以上的公司,4月實質平均薪資為352,187日圓;以在車站拿到的求職廣告書的結果,東京的高中以上學歷非技術職位(KTV、餐飲服務生等),社會新鮮人平均薪資為17~20萬日圓;而技術職務社會新鮮人平均薪資為30萬日圓,因此可以得到以下結論: A.東京上班族的平均薪資為35萬日圓,以匯率來看(以1:0.39算);合計為13.7萬台幣,為台灣(約4.5萬台幣)的3倍。 B.東京的社會新鮮人非技術職位平均為18.5萬日圓,合計為7.215萬台幣,為台灣(約2.2萬台幣)的3.28倍,東京的社會新鮮人技術職位平均為30萬日圓,合計為11.7萬台幣,為台灣(約3.5萬台幣)的3.34倍。 C.由以上分析得知,日本東京的上班族薪水約為台灣的三倍。 二、東京的生活支出分析(不含買房子): A.飲食:東京拉麵最便宜為350日圓,合計為136.5台幣,為台灣切仔面(約45台幣)的3.03倍;東京一般拉麵為650日圓,合計為253.5台幣,為台灣牛肉麵(約90台幣)的2.81倍;日本的PE瓶裝奶茶為150日圓,合計為58.5台幣,為台灣奶茶(約26台幣)的2.25倍; B.租屋:東京23區內的租屋,33.5平方米的房子(約為臺坪10坪),租金約9萬-12萬日圓,合計為3.51萬-4.68萬台幣,為台灣租房(約8千-1.5萬台幣)的3.12-4.39倍; C.交通:東京買車和養車的稅費不少,路上很少看到車子,以捷運為例,東京捷運起步價最便宜為150日圓,合計為58.5台幣,為台灣起步價(約20台幣)的2.925倍;東京計程車起步價最便宜為650日圓,合計為253.5台幣,為台灣起步價(約85台幣)的2.98倍; D.經過以上分析,東京的生活開銷也是台灣的三倍。所以東京的上班族和台灣的上班族生活水準跟收入壓力是近似的。 三、東京的購屋:經過購買力平准比較,東京的購屋比臺北便宜,分析如下: A.基本案例:東京23區以內,捷運步行15分鐘以內,新成屋或預售屋,專有面積為55-70平方米的房子,約為臺坪16.6坪(含公設為21坪)到臺坪21.2坪(含公設為27.5坪)的小家庭住宅。 B.案例售價: 1.エスリード芝浦ベイサイド(新成屋):18.1坪,售價3680万円,合79.3萬台幣/臺坪。 2.フェイバリッチタワー品川(新成屋):29.36坪,售價5690万円,合75.58萬台幣/臺坪。 3.プレミスト西池袋:24.89坪(预售屋),售價5830万円,合91.34萬台幣/臺坪。 4.プレシス東神田(预售屋):22.05坪,售價4160万円,合73.58萬台幣/臺坪。 5.臺北房價:依據自立晚報及蘋果日報的報導,臺北市2011年11月的平均房價,新成屋為每坪55.2萬元,預售屋為每坪80.3萬元。 C.價格分析:依據以上資料,東京新成屋房價約為臺北的1.4倍,預售屋房價約為臺北的1.02倍,經過租金報酬分析,東京租屋的年收益為8%,高於臺北甚多,事實上訪問東京當地的人表示,他們寧願租屋也不要買屋,因為房子會跌價,又要付裝修費。 四、後續的研究想法:經過這次考察後,我就在想,爲什麽日本東京的人會不想買房子,使得房價會相對較低呢?因此我想做了以下比較分析(由於純東京的長天期資料不一定好找到,所以接下來的比較會用各種地方的資料): 1、宅地價的變動:下圖是引用日本的【一般財団法人日本不動産研究所・市街地価格指数】的調查,可以看到宅地的價格變動,這是六大城市的變動指數,可以發現自從泡沫經濟結束(1989年)後就一直相對低迷。當然泡沫經濟的末期日本政府打房的措施也可能有一些對不動產不利的影響。 補充說明:日本的六大都市為東京、横浜、名古屋、京都、大阪及神戸,也是他們主要的人口集中地,以下的分析如果有六大都市的資料就儘量用六大都市的資料(因為都市土地的價格特性和非都市土地不同),沒有的話就用日本全國資料,另外橫濱的資料可能用神奈川縣的代替,名古屋的可能用愛知縣代替,神戶用兵庫縣代替。 2、地價與其他影響性因素的分析:對房地產來說,交換價值仍以供需原理作為主要的影響因素,所以對於日本的房價,我收集了以下資料作比較;對房地產的供需來說,長遠的影響因素可能有:人口數(人口越多,越需要大量的房子);收入(大家有錢可以買更貴的房子);通貨膨脹(因為萬物齊漲,房子會跟漲);貨幣供應(大量資金追逐少量房舍會造成房價炒高);利率(利息低大家負擔比較輕,可以買比較貴的房子);建造總量(房子蓋的多,供應量大,房價會下跌),租金及住宅自有率來比較。但由於政府政策和房子個別的立地條件因素資料難以取得,所以這兩個部份的分析就暫無法做到。 A、日本人口數變動:根據“国勢調査及び人口推計(平成16年までは補間補正済み)による10月1日現在の常住”的資料,六大都市人口由1985年的42249228上升到2009年的46235000,其中1985到1995是緩慢上升到平穩不動,1996以後則是快速上升。由此看來即使1995之後人口仍然有高速的成長,但是宅地價仍下跌到2005年才止穩。可見人口數量和宅地價沒有明顯相關性。 B、日本收入變動:根據日本國稅局的統計資料,日本人的所得稅總收入和平均收入自1985年到2010年分佈如下,可以發現日本人在1985-1998的總收入是上升的,在1999-現在收入是緩步減少的;1990-1998之間的收入上升並未對宅地價形成支撐,而在1999至今的減少過程中,2005-2008的這幾年宅地價卻是上升的,因此可以看出收入和宅地價沒什麼必然的關係。 C、日本消費者物價指數(CPI):對消費者物價來說,與上面的人民收入息息相關,收入增長則物價上漲,收入下跌則物價下跌,另外與宅地價的比較而言,2005-2008的宅地價上漲時,CPI是同步上漲的,但1990-1999宅地價狂跌的時候,CPI也仍然是上漲的(資料來源取自日本統計局)。 D、日本貨幣供應:隨著日本的經濟成長,貨幣流通額一直增加,不過看M2年增率,對應於宅地價的走勢倒是有幾分相似。 E、日本利率:日本的利率走勢則與房價走勢基本一致,是不是影響日本房價最大的因素呢? F、日本建造投資總量:日本的建築投資也是隨著房價高而多,房價低就少。 G、日本租金:日本的租金指數,和房價的關係是基本一致的。 H、日本住宅自有率:經過我個人的計算,自1978年至2008年,日本人的住宅自有率在58.27到62.32間,顯示住宅自有率和宅地價無明顯關係,倒是與一個民族喜不喜歡自有住宅有關。 I、日本經濟成長率: 3、結論推導: A、基於以上的比較得知,對於日本宅地價最主要的影響因素,就是日本的經濟景氣程度,景氣好,利率高,貨幣供應多,建築投資多,房價高;景氣差,利率低,貨幣供應低,房價低;在這種請況看來,實際上日本政府是負責任的政府,相對來說沒有太嚴重的貨幣超發問題(所以景氣低迷,人民收入減少,通貨緊縮,連帶物價下跌;而不是景氣低迷又超發貨幣,人民收入減少又通脹,薪水跌但物價漲)。 B、人口數量和房價沒有必然關係,在日本六大都市人口不斷增加的情況下,房價依然低迷,租金也沒有上漲。 C、由於日本政府的利率和貨幣供應政策是緊跟著景氣狀況來調整的,因此房價和貨幣供應及利率呈現相關性。 D、房價和國民所得沒有必然關係,因此可能房價會與人們是不是賺到錢後真的還想買房子有關。 那反觀台灣呢? 4、台灣相關數據: A、房價:依據信義房屋指數,台灣房價自2001年底開始上升,除了2008年有回挫外,其餘都是上漲的。 B、貨幣供應:M2年增率自2002年到2006年是一直下降的,但房價依然上升(且上升的幅度沒有趨緩);不過2008年M2急速下降時,房價也是下降的,那究竟是金融海嘯影響房價和M2,還是M2影響房價呢?我想金融海嘯的事件對房價影響較大吧。 C、經濟成長率及收入:相對於經濟成長來說,IT風暴完的2000年正好是景氣谷底,也是房價谷底;而2008年的經濟負成長也剛好是房價的回跌處,可見景氣和房價是最息息相關的。 D、人口:由人口數及增加率,看不出對房價的相關性(事實上因生小孩而去買房的,應該比因為結婚而買房的少吧,所以下次可以來做結婚數和房價的比較)。 E、建築面積:看新增建照面積統計,和景氣也是息息相關的,這與日本的分析一致。 F、通貨膨脹:台灣物價就是持續性的通貨膨脹,CPI的增減幅度和景氣也是有相關。 5、有關台灣的思考: A、房價與經濟景氣息息相關,這點與日本的分析是一致的,而人口和所得則不一定可以看出高度關係。 B、爲什麽台灣薪水不漲而房價仍然會漲:在我整理數據時,發現依據政府統計資料,台灣的平均所得仍然是上漲的,但人民普遍認為薪水沒漲,這表示所得集中到少數人身上,而有錢的少數人可以買更多房子,對房地產形成支撐。 C、到底可不可以依據各種資料分析長期的房價走勢:在分析了日本和台灣後,可以發現我常常落入用結果反推過程的陷阱;最後我得到的結論是,房子事實上不是一種純粹用來使用(居住)的財貨,其更大的效用在於投資,所以房價分析和股票比較類似,比較不適用傳統的經濟學來分析。 6、政府到底是打房還是炒房:基於上述5、B的分析,發現房子不是沒人買,只是大眾買不起;那在政府的重大政策中,到底是方便少數人將房價炒高呢,還是實現多數人的居住正義呢,我認為以下三個重要政策顯示,政府在資金面上是有利炒房的: A、遺贈稅降低造成房屋價格及貨幣供應的影響: ※遺贈稅調降後 6千億資金回流?(2009 Now News新聞) http://www.libertytimes.com.tw/2009/new/apr/24/today-e1.htm ※房市/遺贈稅調降1周年 贈與棟數創18年新高、繼承次高(2010 自由時報新聞) http://www.nownews.com/2010/05/17/320-2569844.htm ※遺贈稅調降 富爸贈屋料飆3.9萬棟(2011蘋果新聞) http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article//20111126/33843985 ※以上新聞顯示了房價飆漲的三部曲,即為遺贈稅調降造成2009年的大量資金匯回,活絡了2010及2011的房市。 B、最低稅負制上路,海外所得不涉及既往,對海外所得匯回形成吸引力: ※海外所得逾百萬課稅 明年上路(2010 自由時報新聞) http://www.libertytimes.com.tw/2009/new/sep/19/today-e1.htm ※最低稅負制相關問題解答 http://www.jihsunbank.com.tw/top/980925.htm ※由於此一最低稅負制的不涉及既往政策,將造成海外資金匯回台灣,成為房地產潛在買盤。 C、政府提供之優惠房貸政策-30年720萬(營建署220,財政部500) http://money.udn.com/mag/house/storypage.jsp?f_ART_ID=229282 D、由以上3個政策可知,政府仍然向市場輸入炒房所需要的資金,當然房價居高不下。 7、那要如何降低房價呢? A、增加非自用住宅的房地產持有稅,出租住宅可以用租金收入的稅來抵部份持有稅,讓住宅釋出;(現在政府是提高公告地價,自用非自用的稅額一起漲) B、減少市場流動性(中央銀行有開始喊話,但尚未看到具體措施) C、課高額房地產交易利得稅使炒房無利可圖(現在政府明確表示暫不課徵,但之後會商議);(至於奢侈稅只是增加房地產交易難度但無法完全稅去資本利得); D、提供大量合宜住宅(現正推行,但僅造成地區市場的房價變化,如要對總體市場產生影響則數量要更多才行) E、都市更新解決房屋使用無效率問題(但都更法未臻完美,淪為變相炒地手段,也造成文林苑等社會爭議,後續還要看怎麼解決) F、宣導民眾像歐美日本一樣,以租房取代買房(中國有土斯有財根深蒂固觀念,要一段長時間才會生效);以我訪談東京朋友的想法,他們之所以不買房,就是因為房價低,而且預期會更低;那我周遭的朋友在台灣想買房,都是因為房價高,而且預期會更高;所以可知大家買房是追漲殺跌的,跟買股票一樣,所以房價與供需的關係,應該用股票的分析法,不能用古典經濟學的供需平衡分析法。 ※這樣看來,台灣的房價降低之路還有一段路要走 8、高房價對政府有利? 政府現在的政策看不出來有效的抑制房價的手段,但實際上,高房價對政府可能會有兩個好處,有一個壞處: A、高房價好處之一 – 增加賦稅收入:地價稅及房屋稅的特色,就是容易徵收,來源穩定;如果政府先讓遊資由國外匯回,炒高房地價,再將公告地價調升至與市場交易價相近,那在不調高稅率的情況下就可以增加地價稅收入; B、高房價好處之二 – 降低消費者物價指數的通貨膨脹率:大家有沒有發現,即使房價漲得很凶,但CPI的數據仍然很低,這是因為CPI的編制是不含房價的,而高漲的房價可以吸引資金去追逐房地產,而不會在市場上追逐民生必需品;由於大量的資金投入在房地產上面分流了投注在商品上的資金,因此一般的商品漲價幅度就會造成相對壓抑,這就是高房價可以減少通膨的原因。 C、高房價壞處之一 – 大量資金固定在房地產買賣上而減少其他民間消費和投資:這個與上述B、就是一體之兩面刃。 ※這樣看來,假設政府當局想要徵多一點稅負,少一點通膨,就要推高房地價。
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- Apr 29 Tue 2014 10:25
非自住房屋稅漲3倍! 戶籍成關鍵
台灣高房價,政府更打算從稅率上做調整,立法院初審通過,最快明年開徵,將來不是自住的房屋,稅率最高漲3倍,但如何判定自住和非自住,戶籍還是關鍵。
房價節節飆漲,年輕人嘆買不起房子,政府打算從調整房屋稅率著手,非自住房稅率,從原本的1.2到2%,將調整成最高3.6%,藉此打壓建商囤屋哄抬價格,新制上路最快明年開徵,家住台北的蔣小姐,擔心政府美意,打房不成,影響的卻是一般民眾,想省稅,蔣小姐夫妻和小孩子的戶籍可以設在大安區,公公的戶籍在嘉義老家,婆婆戶籍則是在新竹。
先生申請撫養婆婆,還能扣抵30萬的貸款利率,省稅把握這幾點,房價高新房子貸款高還有好學區,但如果沒辦法這麼多人,同時在其他個方設戶籍,選擇地價高的設籍,才能達到省稅效果。
- Apr 11 Fri 2014 13:49
良田「種房子」毀27萬頃耕地(下)
良田「種房子」毀27萬頃耕地(下)
字級:
分享:
【王筱君╱台中報導】「潘朵拉的盒子被打開後,妖魔鬼怪紛紛出籠,一切預期惡果皆已顯現,農地變成種房子而不是種農作物……。」他是農委會前主委彭作奎,2000年因難擋《農業發展條例》修法辭職下台,無須等待春秋之筆,不過14年光陰,台灣農地已遭受無法挽回的破壞,《蘋果》專訪彭作奎,揭開朝野、全民不願面對的4個農地真相。
- Apr 11 Fri 2014 13:47
良田「種房子」毀27萬頃耕地(上)
良田「種房子」毀27萬頃耕地(上)
字級:
分享:
【王筱君╱台中報導】「潘朵拉的盒子被打開後,妖魔鬼怪紛紛出籠,一切預期惡果皆已顯現,農地變成種房子而不是種農作物……。」他是農委會前主委彭作奎,2000年因難擋《農業發展條例》修法辭職下台,無須等待春秋之筆,不過14年光陰,台灣農地已遭受無法挽回的破壞,《蘋果》專訪彭作奎,揭開朝野、全民不願面對的4個農地真相。
【真相1】建工廠夜市 污水危生態
2000年1月頒布《農業發展條例》修正案,當時農地面積約有81萬公頃,但據農業普查資料顯示,2011年耕地面積只剩54萬公頃,換句話說,11年來台灣已消失27萬公頃可耕地。
彭作奎揭開真相
「消失的27萬公頃被挪作興建農舍、違規工廠、夜市球場等其他用途,這是非常嚴重的問題。」彭作奎觀察,新興農舍往往建在優良農田間,導致灌排系統受影響,家用污水一旦排進灌排系統、流入田間,勢必影響糧食生產安全與衛生,嚴重時甚至會危害生態。
2012年10月中央研究院在「農業政策與科技研究建議書」中亦提到,10年來,台灣消失相當於1770座佔地26公頃的大安森林公園耕地面積,其中1.7萬公頃用於興建住宅與農舍,是15個台北市信義區面積,約1121公頃。
【真相2】退休族瘋買 只為度假用
現今絕大多數農民、特別是「年長」農民購買農地往往非用於生產,而是作度假、消費之用,與當初修法主旨「放寬農地農有,落實農地農用」背道而馳。彭作奎表示,現階段農地政策造成新進農民以退休族、年長企業家及退休公務員為最大宗。
究竟購買農地可獲哪些好處?彭作奎分析,第一,農地可興建農舍,第二,可領取休耕補貼,若以每年2期計算,補貼金可達9萬元,第三,購買者若超過65歲,加入農保半年,每月還可領7000元老農津貼。
福利年耗700億元
老農津貼與農地休耕政策使政府每年花掉700億元,佔據63%農委會預算,「太多福利誘因,是造成現階段農地快速消失主因。」近年,台灣農家戶數不斷增加,農業就業人口及農民比例逐年上升,彭作奎直言:「這是全世界先進國家看不到的弔詭現象。」
【真相3】糧安亮紅燈 自給率須升
扭曲的農業及福利政策直接衝擊台灣糧食安全。2012年全國糧食安全會議決議將我國糧食自給率,由目前的33%提高至2020年的40%,彭作奎提出警告:「台灣農地政策若不及時回頭,未來在糧食安全上,恐怕不足以因應全球氣候變遷衝擊。」
安全底線60萬頃
「沒有農地就沒有農業,但沒有農民,還是會有新的農業經營者。」彭認為,當務之急除引進資金、人才與技術,農地政策也須恢復至當初新購農地不得興建農宅辦法,使全台農地面積回復60萬公頃安全底線,維持一定糧食自給量。
他舉中國為例,為維持13億人口糧食供給,須有18.2億畝耕地,在城鎮化過程中,學習歐洲農業化政策,將人民公社蓋的土樓,改成集中住宅,讓出農地,「這才是完整鄉村發展,農民可住在現代化住宅,同時能維護優良農田。」
【真相4】年蓋900農宅 宜蘭最嚴重
自《農業用地興建農舍辦法》實施以來,全國70%新興農舍坐落在宜蘭,2010年起更以每年600~900棟速度成長,平均每天有2棟新農舍在蘭陽平原拔地而起。
農地保護是趨勢
日前德國慕尼黑工業大學教授孟格爾來台,對宜蘭竟然可以讓國民恣意興建農宅、陷入無政府狀態感到驚訝且無奈,孟格爾稱此舉若發生在德國,絕對會被列入醜聞及判刑的。
農地保護政策已經是全球趨勢,先進國家更是少不了完整區域計劃、國土計劃,任何一塊農地絕不可能興建建築物。
反觀台灣,竟然是在最好的農地上蓋水泥住宅或工廠,即使早已卸甲歸田,農委會前主委彭作奎他仍不忘替「看不見台灣」或「不看見台灣」的農地破壞現況,敲響一記警鐘。
《農業發展條例》大事記
★2000/1/26
開放農地自由買賣,規定興建農舍之農地面積至少需0.25公頃(756坪)
→結果:大開農地炒作、興建豪宅方便之門
★2001/4/26
因應《農業發展條例》第18條第5項,內政部營建署邀集農業委員會、環保署、各縣(市)政府研商訂定《農業用地興建農舍辦法》
→結果:同上
★2007/6
民進黨立委林樹山領銜,不分藍綠46位立委連署要再度修改《農業發展條例》,主張大幅度放寬興建農舍面積限制,從原有0.25公頃放寬至0.066公頃(約200坪),迅速一讀通過
→結果:農委會企劃處副處長胡忠曾說:「一旦三讀通過,台灣農業不用發展了。」經各方努力,幸好及時擋下修正案
★2010/9
自2000年《農業發展條例》修法通過後,共有85件申請案,皆假農舍之名行建廉價別墅之實
→結果:內政部、農委會遭監察院糾舉《農業發展條例》扭曲原意,導致集村農舍變別墅
- Apr 03 Thu 2014 08:39
實價課稅上路 投資房產比重大降
工商時報【記者黃惠聆╱台北報導】
據調查,「房地產」仍是民眾抗跌保值理財工具的首選,但在實價課稅上路後,以「投資」房產作為理財工具的比重已大幅下降,資金則逐漸轉往國外房產、股票、外幣以及人民幣計價的理財工具。
根據中信房屋委託創市際的「宅指數」調查,就購屋目的而言,屬於「自用」需求的比重彈升了6.3個百分點,由上季的52.9%上升至本季的59.2%。
但以「投資」目的比例則下降1.2個百分點,由上季的28.1%下降至本季的26.9%,若和去年第三季的35%相比,則已大降了8.1個百分點,來到近一年半來新低。
中信房屋董事長鄭余正全說,因政府正逐步朝「實價課稅」的方向進行,投資客明顯退出房地產市場,不管是想短期投資及中長期置產的投資族群皆呈現下跌的情況。
永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋表示,房市調控持續進行中,包括加稅、查稅、信用管制等,會壓縮預售、豪宅、及供給量大的區域的獲利空間,因此使投資客漸漸退出房地產市場,住宅持有稅以及利息預期增加,同樣會促進屋主汰弱留強,也會將引導資金移轉。
台灣房屋在去年底即成立「全球財富中心」專責海外地產業務。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,受到加課豪宅稅、所得稅課稅級距可能上修的影響,高置產族紛紛向外尋找資金出口,也掀起海外不動產投資熱。
台灣房屋智庫問卷調查「海外投資趨勢」,發現有35.4%的民眾會優先選擇在日本購置房產,其次是美國及馬來西亞,占比各為30.97%及19.03%。除上述三地,近期又多了泰國,每一場海外房地產座談會都吸引滿滿人潮。
- Mar 28 Fri 2014 13:26
逃命潮急推案? 329檔期湧現千億案量
- Mar 28 Fri 2014 13:22
增稅、成交量縮 業者:再不逃就沒機會了
- Nov 29 Fri 2013 09:28
彭淮南示警:泡沫來襲 「台房市算虛坪 換算房價比日本貴」
【王立德、高佳菁╱台北報導】美股、國內房價屢創新高,央行總裁彭淮南示警,擔憂「泡沫來襲」!彭淮南說,創新高的美股、全球正夯的虛擬貨幣比特幣都是泡沫,甚至台北房市也有價格所得比偏高的問題。彭雖沒明講「房市泡沫」,但央行官員透露「彭總裁身分特殊,不能明講」,從多次提醒看來,彭相當擔憂「台北房市也有泡沫的風險」。
彭淮南昨日在財委會答詢立委時表示,全球金融市場已經被貨幣量化寬鬆政策(Quantitative easing,QE)搞得雞飛狗跳。彭說:「航空母艦(指QE)開進來的時候波濤洶湧,開出去的時候也會波濤洶湧,小國家一定會受到衝擊。」彭擔憂美股一旦泡沫破滅,會連帶衝擊到台股、甚至其他的資產價格。
已定調美股泡沫化
談及美股泡沫化危機,彭淮南分析,美國QE今年底前應該不大可能退場,明年則要看失業率及物價指標。但必須注意外界已經對美股出現兩種聲音:一派是美國聯準會未來主席葉倫所說「尚無泡沫疑慮」;另一派則有多名學者認為「泡沫已經成形」。據了解,央行內部定調美股為泡沫,採全天候緊盯。
官員補充,央行有專門人員專職看全球金融情況及經濟局勢,當出現可能危急台灣警訊時,彭淮南基於職責,就會對外「暗示」。彭昨喊出泡沫說,應是央行發現「再不提醒不行」,因此利用國會答詢時表示憂心。
學者:陸港資支撐
除了美股之外,彭淮南也擔憂持續飆漲的北市房價。彭指出,台灣不動產交易是「虛坪」計算,例如權狀三十坪,實際居住往往只有二十坪,相較於日本三十坪就是三十坪,換算下來台北房價甚至還比日本貴。立委賴士葆追問:「是否擔心台灣房地產有泡沫?」彭不願正面回答,但連說三次「我會密切注意」,暗喻北市房市的泡沫風險。
依照IMF(國際貨幣基金)數據,日本房價所得比為十倍、倫敦六點九倍,都比內政部營建署公布台北市的十二點四倍低,顯示房價高漲對上班族薪資造成相當壓力。玄奘大學財金系副教授花敬群分析,台北房市已經符合多項指標「泡沫化」定義,不過因為香港、中國資金湧入,短時間內應該不會破。只是若美國QE退場,或是中國政策出現大幅變化,屆時泡沫就很可能會破滅。
北市外圍房價堪慮
不動產住商企劃室主任徐佳馨也說:「不可諱言北市周遭推案量大的地區,已經出現泡沫。」不過她強調,一旦房市開始崩跌,很可能會「各自表述」,也就是市中心區塊下修幅度不大,但周遭地區價格將大幅下跌。
景文大學財金系副教授章定煊認為,現在暫時不用擔心美股崩盤而衝擊到台股,除非美國經濟數據傳出超乎市場預期的佳音,屆時就必須特別留意。
- Nov 11 Mon 2013 11:50
房市供給持續擴張的真相
【住展房屋網/台北報導】日前住展企研室發布最新10月住展風向球,連續第五個月亮出代表衰退注意的黃藍燈,分數更是今年最低;主因除了來人成交持續下滑外,主要也是因為業者供給量減。
對於這樣的現象,一般解讀歸咎於銷售反應不如預期,舊案銷售期被迫拉長,新案只能遞延,但部分業者看法略有不同。根據經濟日報報導引述,有的業者說是新案已搶在928檔『提前』推出,才造成隔月供給量能減;另一說法則是目前小宅當道,所以調整產品規劃,申請建照變更,才造成推案進度延遲。
住展企研室則認為,以上說法都沒錯,不過也都沒有完整描述近期房市全貌。今年第一季GDP實際只有預估值的一半,使Q2後房市買氣開始走弱,原本備受期待的329檔期開高走緩,業者於是期望928檔能有表現、谷底反彈。
當然,實際狀況仍不從人願,因為這段期間,從洪仲丘案、大埔強拆事件,再到近期的食品安全風暴等,各類紛爭事件層出不窮,社會氣氛焦躁不佳;更重要的是,經濟復甦步調仍緩慢。另外,QE退場消息混亂,央行總裁針對房貸風險的示警並暗示可能升息,也直接影響近期房市表現。
不過,由於低利及氾濫游資因素都還在,因此交叉作用下產生的結果便是,這些繼續流入房市的資金,多數轉向卡位門檻較低的預售、低總價產品,以降低風險,這就是近期新產品轉朝中小坪數方向規劃的真相。
至於10月業者推案量減,則除了是銷售現況使然外,或許和行庫先前謹慎放款(土建融),及官方單位審核執照趨嚴也都有關。但拉長時間來看,全年供給量仍大;本週稍早官方公佈的建照核發量(戶數)便可茲說明,供給減量應是短期現象。
而且根據住展企研室觀察,供給面將再出現變化。根據本室掌握的預推屋建案資料,包含大台北的林口、淡水(紅樹林段)、汐止,桃園縣的桃園市、高鐵青埔特區、龍潭及竹北等區,接下來一季內仍是眾案齊發。
總之,過去十年房市多頭的兩大利基點-資金及低利,確實都逐漸步入尾聲房市業者欲緊抓這熱錢效應的尾巴,再衝一波推案,也是有機可循。然在此之後,房市供需變化,仍將由經濟及財富分配兩大基本面決定之;現在所見的房價泡沫,是繼續撐在那裡?慢慢消風?還是瞬間破裂?答案應該很快就會揭曉。
新聞提供:住展房屋網 www.myhousing.com.tw
- Oct 29 Tue 2013 09:33
財部打房又一招 擬第2戶徵囤屋稅
打囤房!財政部擬以補助款為誘因,敦促地方政府針對持有2戶以上的多屋族加稅。財政部長張盛和表示,立委主張的「囤屋稅」只是一個名稱,房屋稅現行就有抑制囤房機制,未來要督促地方政府提高稅額。但他強調,85%的屋主屬自住使用,不會受到影響。
張盛和指出,房屋稅為地方稅,現行分為自住、非自住及非自住非營業3種,目前自用住宅房屋稅稅率為1.2%~2%,但地方政府卻幾乎都只課最低的1.2%。既然稅制上有彈性,就可以督促地方政府落實,鼓勵調高多屋族持有稅,把增加的稅收化為補助款,做為奢侈稅修法配套。
用補助款當誘因
立委孫大千表示,利息低,很多富人都把房地產當作存款,存房子等漲價增值,使房市需求量高,供不應求,房價居高不下。囤房的問題若不檢討,永遠無法改善高房價爭議,他將提案修法,對非自住的房屋課「囤屋稅」。
張盛和表示,財政部將建立中央補助款的公式,將地方政府的財政努力納入公式,提供誘因。只要地方政府努力調高房屋稅,例如調高房屋稅稅率、調整地段率等,使稅收增加,補助款就會增加,形成良性循環。
85%民眾不受影響
地方政府若不願對多屋族加稅,張盛和說財政部不能處罰,可督促工具只有補助款,讓地方政府自行衡量,要不要有更多稅收及更多的補助款改善地方財政。
「新制對一般民眾沒有影響!」張盛和指出,85%的民眾只持有1戶,若對多屋族課稅,只是擁有超過1戶的人可能會被加稅,但大多數的民眾都不受影響,各地方政府要努力落實與查核。
不過,張盛和認為,健全房市的措施很多,包括貨幣政策、供給增加、加強針對性的查緝等,不能只靠稅制一味藥。(分享自旺旺中時App)
- Oct 11 Fri 2013 13:20
租店面未填申請 國稅局可開罰
2013年10月09日 更多專欄文章
【郭寶懃╱台北報導】讀者劉小姐向《蘋果》投訴,因她租屋沒有填寫租賃申請,遭到南投竹山國稅局開罰,她詢問南投竹山國稅局卻得到「承租人填寫租賃申請此事是法律常識」的譏諷。劉小姐說,她許多朋友都不知道這規定,政府不宣導卻直接開罰,還責備民眾實在很不應該。
民眾抱怨宣導不彰
劉小姐說,她租屋租十幾年,今年卻第1次被國稅局告知,她這2年來報所得稅都未填寫租賃申請,所以沒將扣繳憑單三聯單給房東申報所得稅,使她遭罰。詢問國稅局才知道,申請工商登記租用店面後,國稅局應會寄函通知補申請,但她沒收到就遭罰,納悶的問朋友,也都不知租店面要申請,她認為是國稅局宣導不彰。
南投竹山國稅局服務管理股稅務員黃婉美表示,《所得稅法》規定了扣繳與申報程序開罰方式,如果民眾開店,會給予營業稅核准設立函文,文內就有告知開店繳稅應注意事項,民眾若不懂可以詢問相關單位,該民眾應該有將租約公證,局內的系統才會跑出異常名單。劉小姐也表示,確實有將租約到法院公證。
黃婉美表示,若檢查未申報的民眾可以補申報,例如寫申報書與扣繳及免扣繳單;或者如果租金達到每次給付2萬元以上,則在繳交租金時,要先幫房東扣除租金10%,作為隔年繳交綜合所得稅,民眾如果要開店,有義務要了解這些程序。
房客租住宅免申報
黃婉美說,租賃店面時,房客須填寫租賃申請,房東也要申請租賃所得,在5月申報綜合所得稅,一起將租賃所得申報,但若是租賃住家時,只要房東申請租賃所得即可,一般房客是不需要作申報。
謝謝爆料 讓《蘋果》無所不在...2013.10.11蘋果日報 轉載