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好房網News記者胡珮蓉／綜合報導

財政部新增了11項免課徵奢侈稅的條件，以避免波及屬於非短期投機的不動產買賣案件，其中也包含常被課到奢侈稅的受贈房產和夫妻婚後賣屋，這些情況的持有時間標準將放寬，只要贈與者持有滿2年即可，而夫妻婚後賣房也不再受持有2年的時間限制。

財政部新增了11項免課徵奢侈稅的條件。（好房資料中心）

子女出售父母親贈與的房地產，常因為持有時間未滿2年而被課奢侈稅。財政部官員向聯合報表示，根據最新發布的奢侈稅解釋令，未來將調整為只要父母持有滿2年，子女受贈後出售將不用課徵奢侈稅。

另一方面，如果夫妻2人都已經在婚前各自買房，婚後想賣出其中一戶，只要這間房在婚前屬於自住用不動產，即使持有時間未滿2年，也可以免課奢侈稅。

財政部新增免課奢侈稅的11種條件：

1.出售2等親贈與的房地產，且贈與人已持有滿2年

2.夫妻婚前各自取得的自住房地產

3.子女在2年內出售因區段徵收而領回並繼承的抵價地

4.交通事故的被害人出售加害人做為賠償醫藥費用的不動產

5.兄弟姐妹繼承遺產，並在遺產範圍內交換遺產後於2年內出售

6.出售免奢侈稅的房地產，一同出售的車位是同一個社區內交換所取得的

7.出售借名登記又返還的房地產，兩者持有時間的總合超過2年

8.出售遭占用的土地給無權占用人

9.按照遺囑以遺產中的不動產成立公益信託，受託人本於信託意旨出售

10.原住民出售依《山坡地保育利用條例》第37條規定取得的土地

11.依《中華民國紅十字會法》設立的單位出售受贈的房地產

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房地合一稅增2.5倍！專家籲把握「黃金售屋期」

好房網News記者林美欣／整理報導

十年最大倒貨潮來了！房地合一課稅最快2016就要上路，對多屋族來說，時間越接近賣壓就越加沉重，專家呼籲最好在2015年6月前汰弱留強，把握銷售的黃金期。

目前賣屋所要繳交的稅負是房屋交易稅加上土地增值稅，未來房地合一上路後必須以實際買賣價差課稅，資本利所得採分級、分離課稅，稅率則比照綜所稅級距，從5%~45%，財政部目前傾向房產交易所得不會併入薪資所得一起課稅，以免級距拉高也同時提高了薪資所得稅率；不過在房屋交易上未來的稅金恐怕倍增，也使得多屋族大為緊張。

舉例來說，多屋族A君2011年買了台北市一間總價3500萬元房屋，又舉證在裝潢、代書費等費用為300萬元，現在以6000萬元出售，用現行稅制與房地合一稅制試算如下：

●現行稅制：房屋交易所得稅+土地增值稅 假設房屋交易稅80萬元+土增稅200萬元=280萬元 ●房地合一課稅：(售價-買價-可舉證成本)x稅率-土地增值稅 (6000萬元-3500萬元-300萬元)x45%-200萬元=790萬元 財政傾向不動土地增值稅制，因此在算試中扣掉的土增稅，實際上還是得按原制度繳交200萬元，因此最後A君要繳交的總稅額為790萬元+200萬元=990萬元。 ●結論：房地合一上路後，要繳交的稅金比原本稅金多了2.5倍！

越接近房地合一上路時間，賣壓越沉重，全國不動產總經理石吉平在《好房網雜誌》中指出，想脫手的屋主最好盡量在今年底前售出，扣掉農曆年，最佳的售屋期就落在上半年的3~6月。

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由 Blogger 於 1/08/2015 10:36:00 下午 張貼在 嘉義不動產房屋土地買賣資訊網 Blogger

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嘉義市電線地下化　立委促10月前完工

相關關鍵字

 政策 地方 電線地下化 盧義路 立委

記者林伯驊／竹崎報導

為配合嘉義市盧義路道路開闢與都市發展，嘉南供電區營運處規劃高壓電線地下化，其中「和睦線」原預計今年底完工，卻延宕至105年5月，讓任內爭取的前立委江義雄氣憤「沒有執行力」，昨天與立委吳育仁、議員傅大偉、郭文居與台電、自來水公司、市政府等單位開會，強烈要求明年10月前完工。

嘉南供電區營運處規劃高壓電線地下化，立委要求要在明年10月前完工。（截取自維基百科）

台電嘉南供電區營運處副處長王春木說，工程共分為3段，其中「嘉義至和睦」已於今年4月發包，只要土木工程沒問題，電線地下化的時程便很好掌控，會與各單位協調，督促包商；另外「嘉義至柳營」、「嘉義至新營」依照原本時程105年底竣工，若民眾有高壓電塔電磁波疑慮，願意派專人檢測。

「連動都沒動，說不過去嘛」江義雄指出，盧義路於去年已經開通，高壓電遲遲未處理，讓他的承諾跳票，支持者不滿。

吳育仁說，高壓纜線在空中攀爬讓地方發展受限，台電應加速施工進度；傅大偉說「要做就沒有理由」，與郭文居都呼籲不能拖延，現場最後達成共識，明年10月前將「嘉義至和睦」完工。

文雅里藝術新村社區代表說，社區有座臨時電塔，曾聽聞今年中遷移，電話詢問得到回覆是年底，今天到場又改成明年，實在很傻眼。

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由 Blogger 於 12/18/2014 08:58:00 上午 張貼在 嘉義不動產房屋土地買賣資訊網 台灣房屋 黃冠霖 0925090902 Blogger

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選後購屋意願大增2成　投資客：2個月後就沒這個價錢

好房網News記者簡蕭羽濤／整理報導

九合一大選結束，房市買氣逐漸好轉，過去民眾觀望的態度一掃而空!有房仲業者統計，購屋意願增加23.9%，以低價、中小坪數產品居多的區域較為明顯，而投資客帥過頭也認為，選後就是進場時間點，買氣只會越來越好。

一掃過去的低迷，選後民眾購屋意願大增，買氣逐漸回溫。（好房資料中心）

房仲業者委託市調機構，調查選前、選後全台民眾購屋意願，發現選前只有3.4%的民眾較有購屋意願，選後則有27.3%的民眾願意購屋，另外有高達51.8%民眾認為「選舉議題不影響購屋意願」，調查也顯示，影響民眾購屋意願因素以「房價的高低」佔58.1%最大，說明民眾還是以價格為首要考量。 

業者潘家成分析，選後干擾因素減少，民眾對房市恢復信心，至於有5成的民眾購屋不受選舉影響，應該是認為地方選舉對房市不構成太大影響。業者羅定瑋也表示，選後看屋民眾陸續回籠，但買賣雙方對價格認知仍有差距，以中小坪數、低價的區域回溫較為明顯。

過去幾個月受到選舉因素干擾，不但買氣低迷，許多建商也紛紛將推案計畫延到選後，因此近期推案量明顯增加，根據《好房網不動產週報》最新統計，房市在選後至明年329檔期預估將爆出2300億大量。

知名投資客帥過頭在蘋果日報表示，選後就是自住客進場的時機點，因為先前房市低迷，現在進場購屋的民眾，或許可以用平盤、低於市價的價格買到，一旦買氣回升、成交量增加，業者也會調價，預估「2個月後應該就沒有這個價了！」 ，選前帥過頭就曾在電視節目中表示，選後利空出盡，輸贏就從12月1日開始「如果明年1月再賣不好，就應該要跌了」，眼看2015年1月就要到來，很快大家就可以來見真章。

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由 Blogger 於 12/15/2014 11:00:00 上午 張貼在 嘉義不動產房屋土地買賣資訊網 台灣房屋 黃冠霖 0925090902 Blogger

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好房網News記者蔡佩蓉／台北報導 財政部長張盛和今日提出「房地合一稅制規劃情形」，未來方向將採5％至45％的累進稅率分離課稅，並停徵奢侈稅。對於制度細節，地政士公會全聯會名譽理事長王進祥認為，「採用累進稅率根本是要讓全民逃漏稅，未來上路問題恐怕更多。」 房地合一貿然上路，恐怕問題更多。（好房網News記者陳韋帆攝影） 王進祥分析，即便房產利得不用併入綜合所得稅課徵，但是光是「累進稅率」問題就很大。他說，這代表民眾交易的房產，最高都可能被課徵45％稅率，那麼未來可能會出現4種棘手的副作用，第1、會被課徵超過17％房地合一稅的自然人，乾脆成立1人公司，去申報17％營所稅，這樣是不是就是合法節稅（逃漏稅）？ 第2、營所稅問題出來了，是不是營所稅稅率也要檢討了？往後修法時恐怕又會搞得雞飛狗跳。第3、由於採利得稅，因此立法前會出現龐大過戶潮，例如父親要求兒子成立1人公司，藉此移轉墊高價格，未來兒子用法人名義只要課徵17％營所稅，並可透過墊高價格降低稅額。 第4、移轉墊高價格又有實價登錄申報虛實的問題。王進祥批評，房地合一稅不周全之處很多，未來強勢上路恐怕會有很多副作用，政府應該先透過調高土增稅這種簡易明瞭的方式加稅，並著手提高非自用住宅持有稅，然後再慢慢研擬房地合一稅走向才對。

原文網址: 房地合一稅出爐　專家：明目張膽讓人逃漏稅 | 好房網News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/12880486411.html

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由 Blogger 於 12/09/2014 12:34:00 上午 張貼在 嘉義不動產房屋土地買賣資訊網 台灣房屋 黃冠霖 0925090902 Blogger

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2014-09-11 經濟日報 記者陳美珍／台北報導

房地合一交易利得課稅原則

府院拍板確立明（2015）年力推房產合一實價課稅制，最快2016年實施。屆時，不動產特種貨物及勞務稅（奢侈稅）將會同步停徵。

房地資本利得確定將分開計稅，稅率最高可能達45%，但僅有一戶自用住宅者享有免稅優惠；為減少頻繁買賣，持有期長達十至20年以上的房產，也將可打折課稅，藉此消除重稅衝擊。

財政部長張盛和已向府院簡報「房產合一、實價課稅」制的修法方向。據指出，府院高度支持改革房產稅制，並以「不影響經濟發展，但必須兼顧公平與財政目的」做為改革目標，將明年訂為房產稅制革新年，預定後年全面實施房地合一實價課稅。

根據房地合一制修法原則，房產交易利得將採雙軌課稅制，即所得稅與土地增值稅並行課徵。房地合一按實價計算的交易利得，在課徵所得稅時，可以扣除土地持有期間的漲價數額，再以餘額課徵所得稅，免除土地遭重複課稅。

房地合一制也將把房產交易利得與薪資、股利等其他綜合所得「分開計稅」，但仍需合併在一張申報書中報稅。分開計稅的稅率會依交易利得高低「分級課稅」，稅率最高可能達45%，但仍需視評估報告結果後再決定。

房地分開計稅時，為免過高稅率形成房產利得全數「充公」現象，針對持有年限較長的房產，訂有減徵優惠。

初步決定，持有年限在十年至20年間，及20年以上的不動產，將給予減徵優惠。持有愈長、減徵率愈高，減徵率最高九成以上。

名下僅有一屋的家庭，出售自用住宅未來亦不必再繳所得稅。不過，並非所有自用住宅都可以無條件免稅，財政部傾向另設排富門檻，房價逾3,000萬元以上、或大面積住宅，即使符合一屋條件，也不在免稅之列。

財政部預定年底提出修法案，明（2015）年展開立法工程，預估最快後年實施，2017年5月申報2016年的售屋所得時，不論取得年度為何，新法施行後出售房產者，即需按實價課稅。

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由 Blogger 於 9/26/2014 01:25:00 上午 張貼在 嘉義不動產房屋土地買賣資訊網 台灣房屋 黃冠霖 0925090902 Blogger

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購屋贈子女 省不到稅了

2014-08-30 聯合晚報 記者游智文/台北報導

很多民眾喜歡用不動產贈與節稅，這幾年，由於公告現值大幅調升、贈與不需實價登錄等原因，為了避免節稅遞減，與時間賽跑，不動產贈與案件屢創新高。但是受贈的子女如果這兩年賣掉房子，現在要剉咧等了。

報系資料照

房仲業表示，過去民眾賣掉受贈的房子，可用公告價值標準所得申報所得稅，但有了實價資料，現在用這種方式，幾乎每件都被要求改以實際出售價格，減去當年公告價值來計算獲利，不僅當年省下來的贈與稅要吐出來，而且要繳更多。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，買房子送給兒女，因可用房子公告現值申報贈與稅，相較送現金，可少繳很多贈與稅，一直是國內富人最愛的財產移轉方式。

由於贈與移轉的不動產，不用實價登錄，許多富人認為可避免被稅捐單位查稅，加上愈來愈多中產家庭，也採此方式，買較低總價住宅移轉給子女，加上公告現值近年大幅調升，未來節稅操作空間恐怕愈來愈小，很多人趕快搶在這兩年贈與。

以金融海嘯後這幾年來說，2008年全台房產贈與件數為3.1萬件，但去年已達5.1萬件，增幅逾六成。今年熱度仍不減，上半年已達2.8萬件，預估全年可達5.5萬，再創歷史新高。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，民眾熱衷不動產贈與，除了可少繳贈與稅外，以往情況，子女把房子賣掉，可用標準所得申報所得稅，不會被課重稅，更是主要原因。

前年實價登錄上路後，這種方式已經行不通。曾敬德表示，國稅局過去允許受贈房子出售，以遠低於市價的房屋評定現值申報所得稅，是因為手上沒有出售實價，現在房子一賣，實價登錄，稅捐人員立刻掌握，每戶都用出售價格減去當年贈與的公告價格計算獲利，申報當年所得稅。

永慶房屋契約部經理陳俊宏表示，這稅額很驚人，不只當年省下的贈與稅要吐出來，而且要繳更多。

徐佳馨表示，根據各地店頭、代書反應，現在只要是贈與住宅出售，用評定現值申報所得的案件，幾乎都會被查，而且不分南北，台中地區最近有人以1200萬賣掉老爸贈與的房子，就被要求補稅100多萬元。

南部有民眾以1100萬元賣掉父親贈與的房子，自行以房屋評定現值計算，認為沒有獲利，因此未申報當年度綜所稅，但事後被南區國稅局以房屋評定標準價格209多萬元作為成本，算出財產交易所得890萬餘元後，再拆算房屋獲利部份要求補稅。

不動產贈與課稅案例 製表：游智文

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由 Blogger 於 9/04/2014 01:07:00 上午 張貼在 嘉義不動產房屋土地買賣資訊網 台灣房屋 黃冠霖 0925090902 Blogger

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房地合一5大方向成形　估2500萬以下免課

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 政策 房地合一 實價課稅 張盛和 打房

好房網News記者曾威智／整理報導

房地合一實價課稅來勢洶洶，除了先前確定採「分離課稅」和「稅基減除」的兩大規劃方向外，財政部長張盛和日前受訪也表示，未來課稅將會參照韓國課稅門檻，也就是第2戶以上交易才會課稅，且限定一定以上金額，在稅率採分級課稅下，「也不會只有單一稅率」。對此市場人士預估，我國可能會訂在售價2500萬以下的房子免稅，估計約有37萬人受影響。

房地合一規劃逐漸成形，財政部預估約有37萬人受影響。（好房資料中心）

1.分離課稅

房地合一將採「分離課稅」，也就是不動產交易所得和綜合所得稅分開課徵。

2.稅基減除

以稅基相減的方式避免與土增稅重複課稅，也就是已經繳納的土增稅額，可在申報個人綜所稅時扣除。

3.稅率採分級制

雖然目前尚未訂定出明確的課徵稅率，但張盛和說，稅率採分級制，因此「不會只有單一稅率」。

4.第2戶以上才課稅

房地合一會排除自住，意即第2戶以上交易才會課稅，且會訂出一定交易金額才課稅。

5.「一定金額」以下免稅

張盛和在接受《蘋果日報》專訪時表示，將會參照韓國持有超過2年、售價9億韓元（約2870萬元台幣）以下的房產免稅。對此市場人士估計，所謂的「一定金額」，我國可能會訂定在售價2000萬∼2500萬元以下的房產可望免稅。

張盛和表示，依照財政部估計，原本房地合一實價課稅影響人數約37萬人，若參考韓國課稅門檻，實際被課到稅的人應該更少，將低於財政部原先估計的37萬人。

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由 Blogger 於 9/01/2014 01:38:00 下午 張貼在 嘉義不動產房屋土地買賣資訊網 台灣房屋 黃冠霖 0925090902 Blogger

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列管農地贈與親人　續做農用免遺產稅

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 理財 遺產稅 農地 繼承 贈與

記者／嘉義報導

鹿草鄉吳小姐問：兩年前父親過世，自父親名下繼承了農地，該土地在向國稅局辦理遺產申報時列報為農業用地免遺產稅並列管五年，現在想將這筆農地無償移轉給弟弟，請問是否需要追繳遺產稅？

列管農地贈與親人，需要補繳遺產稅嗎？（好房資料中心）

南區國稅局嘉義縣分局答覆：繼承人將繼承五年內之列管農業用地贈與其他繼承人，並繼續作農業使用，可免追繳遺產稅。

被繼承人甲之繼承人為子女乙、丙、丁等三人，乙於繼承兩年後欲將遺產稅免稅列管的農地無償移轉給丙，丙並繼續作農業經營使用，則因丙亦為被繼承人甲的繼承人且該農地繼續作農業使用，可免補追繳遺產稅，惟仍應自繼承日起繼續列管五年；倘繼承人丙未繼續將該農地繼續作農業使用，則須追繳遺產稅。

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由 Blogger 於 8/26/2014 09:18:00 上午 張貼在 嘉義不動產房屋土地買賣資訊網 台灣房屋 黃冠霖 0925090902 Blogger

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土地登記新制延至明年！　二類謄本修改後再上路

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 政策 土地登記 房仲 陳威仁 二籍謄本

好房網News記者吳佩芳／整理報導

土地登記新制，原本將於九月十五日實施，由於仲介業擔心生計受到衝擊，揚言走上街頭，內政部長陳威仁最終妥協，新制將延後到明年元月一日上路！

內政部長陳威仁（圖）讓步並承諾新制實施前，二類謄本個資保障部分將研議「半掩」的地址鬆綁為「全地址」。（好房資料中心）

現行地籍第一類謄本，只有屋主、所有權人才能申請，但地籍第二類謄本，房仲業者可透過開放查詢，只要花二十元工本費，就可查到屋主姓名，地址、戶籍地、統一編號等，幾乎全都露了。

監察院於是要求內政部修改第二類謄本公開內容，聯合報報導，內政部於今年二月二十七日發布土地登記規則二十四條之一，將二類謄本公開內容，地址戶籍將限縣市、區、路，路以下的段、巷、號都得隱匿，而姓名只露出姓，身分證字號也只呈現前幾字。

然而內政部上周與房仲業協調時，房仲業認為，有些地若無地主個資，根本無法與地主談，陳威仁讓步並承諾，監察院所要求的個資保障，剩屋主姓名及身分證字號、統一編號「半掩」。新制實施前，將研議「半掩」的地址鬆綁為「全地址」。

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由 Blogger 於 8/24/2014 08:53:00 下午 張貼在 嘉義不動產房屋土地買賣資訊網 台灣房屋 黃冠霖 0925090902 Blogger

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被繼承人生前因贈與取得之財產，稅賦規定要搞清楚

新聞摘要

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  被繼承人生前因贈與取得之財產，稅賦規定要搞清楚

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部國稅局表示，依遺產及贈與法第16條第10款規定，對於被繼承人死亡前5年內繼承之財產，已納遺產稅者不計入 遺產總額，旨在避免同一筆財產因短期內連續繼承而被重複課徵遺產稅，加重納稅義務人之負擔，但適用前提，以5年內繼承之財產完納遺產稅者為限。又死亡前2 年內贈與配偶、直系血親卑親屬及其配偶、父母、兄弟姊妹及其配偶、祖父母之財產，應視為被繼承人遺產併入遺產總額課稅。
 
國稅局說明，被繼承人死亡前5年內『繼承』取得之財產已納遺產稅者，納稅義務人得依前揭法條規定主張不計入遺產總額，惟如屬『贈與』取得之財產，倘該受贈財產於贈與人死亡時已視為其遺產並繳納遺產稅者，亦准予不計入被繼承人遺產總額課稅。
 
另倘被繼承人所遺土地、建物、存款及基金等財產，係被繼承人死亡前5年內受贈之土地，經多次轉換取得者，屬受贈財產之狀態變更，於前次繼承時該土地核課遺 產之『財產價值』範圍內，仍適用前揭法條規定不計入遺產總額，至於超過該範圍部分，既未列入贈與人遺產課徵遺產稅，仍應併入遺產總額課稅。
 
國稅局呼籲，納稅義務人於申報遺產稅時，可檢視被繼承人遺產狀態主張上開規定適用情形，以維護自身權益。           

黃冠霖

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由 Blogger 於 8/18/2014 12:22:00 下午 張貼在 嘉義不動產房屋土地買賣資訊網 台灣房屋 黃冠霖 0925090902 Blogger

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新稅制敲鑼　將掀賣地潮

記者郭及天／台北報導

過去地主出售土地，僅負擔相對低廉的土增稅；兩稅合一、實價新制若上路，特別是早期持有地主所需負擔的稅額將大幅增加。商仲業者預估，兩稅合一政策上路前，可能讓土地供應方釋出意願提高；但以建商為主的買方，可能不願在房屋創價能力被壓縮、毛利有限的情形下買單。

兩稅合一、實價新制若上路，特別是早期持有地主所需負擔的稅額將大幅增加。（好房News記者陳韋帆攝影）

第一太平戴維斯資深經理丁玟甄表示，不少重劃區早期持有土地的地主，無論是重劃配回或早期進場，因為取得成本不高，若兩稅合一，土地或建物買賣都適用，新政策上路後，處分前可能面臨高額的稅賦，有些地主趁著房市還有餘溫、價格不錯時，醞釀將土地釋出。

丁玟甄以四年前取得新莊副都心商200坪土地為例說明，現在出售土地獲利約7,000萬元，土增稅約3,300萬元，淨獲利還有3,700萬元，雖然目前實價課稅規劃還不是很明確，若3,700萬元納入所得，還需繳納1,400萬元所得稅，淨獲利僅剩2,300萬元。以往非都市計劃範圍內的工業用地可免徵奢侈稅，受部分投資人喜愛，但在今年度的奢侈稅修法研議中，草案將非都市土地的工業區土地納入課稅範圍，未來短期買賣工業用地需繳奢侈稅，就會影響投資人將資金轉入工業用地的意願。

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由 Blogger 於 8/15/2014 11:05:00 下午 張貼在 嘉義不動產房屋買賣資訊網 台灣房屋 黃冠霖 0925090902 Blogger

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「房地合一」的三大難關　政策推得動嗎？

好房News編輯中心／整理報導

財政部積極推動房地合一實價課稅，7月底與學者座談後達成5大共識。財政部表現出勢在必行，並預定要在年底前提出所得稅法修正案，報請行政院審議，不過，房地合一政策牽涉修法、中央地方財政劃分，甚至是中央部會間溝通協調，政策要推行的難關不少，真能推得動嗎？

財政部推動的房地合一政策，是否能落實推行，還是會如之前的「證所稅復徵」般窒礙難行？淡江大學產經學系副教授莊孟翰在《商業週刊》分析，房地合一政策牽涉土地稅法、所得稅法、平均地權條例、財政收支劃分法，最麻煩的是還涉及憲法，修法之路曠日廢時遙遙無期。

第二個難關是中央與地方的財政角力、中央部會間的溝通也很難解。房屋稅、地價稅、土增稅是地方重要稅收來源，未來的房地合一政策上路交易所得則全歸中央財政部。德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授花敬群也在《商周》分析，「光是財劃法、統籌分配款怎麼修怎麼分就會吵不完了。」

而就算中央與地方的問題全部都能協調搞定，最後一關還是得到立院修法，而建商、財團在立院都有「代言人」的現況下，修法如何能過關，更是天大的難關。

「房地合一」的三大難關　政策推得動嗎？

註：財政部7月與官學界的座談會後達成的五大共識為：1.房屋、土地所得合併計算課稅、2.土增稅的方面維持不變，但為避免重複課稅，所得稅會以稅額抵扣、3.自用住宅、農地給予優惠，唯農地部分是否納入課稅尚未有共識、4.無法舉證購屋成本者，將依財政部訂定的標準版本課稅、5.沒有日出條款，將溯及既往，也就是不限立法後買的房子才適用新制。

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由 Blogger 於 8/14/2014 07:47:00 下午 張貼在 嘉義不動產房屋買賣資訊Blogger

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