以前到日本是去玩的，所以沒有深入的理解日本的消費情況，本次至日本參訪，由於是比較貼近日本正常生活的商業考察，所以對他們的消費有較深刻的體驗，本次出差地點是東京，當我拿到東京住宅的DM時，發現相對於台北而言沒有想像中貴，所以就興起了研究的念頭，以下的價格資料都是以東京為例。



一、東京的上班族收入（2011年）：，根據日本厚生勞動省28日發表的每月受薪統計調查(速報值、員工5人以上企業)顯示，2011年11月份日本勞工平均薪資為27萬6,218日圓，根據東京都総務局統計部6月29日發布「東京都の賃金、労働時間及び雇用の動き」之勞工調查統計結果，平均薪資方面，規模5人以上的公司，4月實質平均薪資為352,187日圓；以在車站拿到的求職廣告書的結果，東京的高中以上學歷非技術職位（KTV、餐飲服務生等），社會新鮮人平均薪資為17~20萬日圓；而技術職務社會新鮮人平均薪資為30萬日圓，因此可以得到以下結論：



A．東京上班族的平均薪資為35萬日圓，以匯率來看（以1:0.39算）；合計為13.7萬台幣，為台灣（約4.5萬台幣）的3倍。



B．東京的社會新鮮人非技術職位平均為18.5萬日圓，合計為7.215萬台幣，為台灣（約2.2萬台幣）的3.28倍，東京的社會新鮮人技術職位平均為30萬日圓，合計為11.7萬台幣，為台灣（約3.5萬台幣）的3.34倍。



C．由以上分析得知，日本東京的上班族薪水約為台灣的三倍。



二、東京的生活支出分析（不含買房子）：



A．飲食：東京拉麵最便宜為350日圓，合計為136.5台幣，為台灣切仔面（約45台幣）的3.03倍；東京一般拉麵為650日圓，合計為253.5台幣，為台灣牛肉麵（約90台幣）的2.81倍；日本的PE瓶裝奶茶為150日圓，合計為58.5台幣，為台灣奶茶（約26台幣）的2.25倍；



B．租屋：東京23區內的租屋，33.5平方米的房子（約為臺坪10坪），租金約9萬-12萬日圓，合計為3.51萬-4.68萬台幣，為台灣租房（約8千-1.5萬台幣）的3.12-4.39倍；



C．交通：東京買車和養車的稅費不少，路上很少看到車子，以捷運為例，東京捷運起步價最便宜為150日圓，合計為58.5台幣，為台灣起步價（約20台幣）的2.925倍；東京計程車起步價最便宜為650日圓，合計為253.5台幣，為台灣起步價（約85台幣）的2.98倍；



D．經過以上分析，東京的生活開銷也是台灣的三倍。所以東京的上班族和台灣的上班族生活水準跟收入壓力是近似的。



三、東京的購屋：經過購買力平准比較，東京的購屋比臺北便宜，分析如下：



A．基本案例：東京23區以內，捷運步行15分鐘以內，新成屋或預售屋，專有面積為55-70平方米的房子，約為臺坪16.6坪（含公設為21坪）到臺坪21.2坪（含公設為27.5坪）的小家庭住宅。



B．案例售價： 



1.エスリード芝浦ベイサイド（新成屋）：18.1坪，售價3680万円，合79.3萬台幣/臺坪。

2.フェイバリッチタワー品川（新成屋）：29.36坪，售價5690万円，合75.58萬台幣/臺坪。

3.プレミスト西池袋：24.89坪（预售屋），售價5830万円，合91.34萬台幣/臺坪。

4.プレシス東神田（预售屋）：22.05坪，售價4160万円，合73.58萬台幣/臺坪。



5.臺北房價：依據自立晚報及蘋果日報的報導，臺北市2011年11月的平均房價，新成屋為每坪55.2萬元，預售屋為每坪80.3萬元。



C.價格分析：依據以上資料，東京新成屋房價約為臺北的1.4倍，預售屋房價約為臺北的1.02倍，經過租金報酬分析，東京租屋的年收益為8%，高於臺北甚多，事實上訪問東京當地的人表示，他們寧願租屋也不要買屋，因為房子會跌價，又要付裝修費。



四、後續的研究想法：經過這次考察後，我就在想，爲什麽日本東京的人會不想買房子，使得房價會相對較低呢？因此我想做了以下比較分析（由於純東京的長天期資料不一定好找到，所以接下來的比較會用各種地方的資料）： 



1、宅地價的變動：下圖是引用日本的【一般財団法人日本不動産研究所・市街地価格指数】的調查，可以看到宅地的價格變動，這是六大城市的變動指數，可以發現自從泡沫經濟結束（1989年）後就一直相對低迷。當然泡沫經濟的末期日本政府打房的措施也可能有一些對不動產不利的影響。



補充說明：日本的六大都市為東京、横浜、名古屋、京都、大阪及神戸，也是他們主要的人口集中地，以下的分析如果有六大都市的資料就儘量用六大都市的資料（因為都市土地的價格特性和非都市土地不同），沒有的話就用日本全國資料，另外橫濱的資料可能用神奈川縣的代替，名古屋的可能用愛知縣代替，神戶用兵庫縣代替。





2、地價與其他影響性因素的分析：對房地產來說，交換價值仍以供需原理作為主要的影響因素，所以對於日本的房價，我收集了以下資料作比較；對房地產的供需來說，長遠的影響因素可能有：人口數(人口越多，越需要大量的房子)；收入（大家有錢可以買更貴的房子）；通貨膨脹（因為萬物齊漲，房子會跟漲）；貨幣供應（大量資金追逐少量房舍會造成房價炒高）；利率（利息低大家負擔比較輕，可以買比較貴的房子）；建造總量（房子蓋的多，供應量大，房價會下跌），租金及住宅自有率來比較。但由於政府政策和房子個別的立地條件因素資料難以取得，所以這兩個部份的分析就暫無法做到。 



A、日本人口數變動：根據“国勢調査及び人口推計（平成16年までは補間補正済み）による10月1日現在の常住”的資料，六大都市人口由1985年的42249228上升到2009年的46235000，其中1985到1995是緩慢上升到平穩不動，1996以後則是快速上升。由此看來即使1995之後人口仍然有高速的成長，但是宅地價仍下跌到2005年才止穩。可見人口數量和宅地價沒有明顯相關性。





B、日本收入變動：根據日本國稅局的統計資料，日本人的所得稅總收入和平均收入自1985年到2010年分佈如下，可以發現日本人在1985-1998的總收入是上升的，在1999-現在收入是緩步減少的；1990-1998之間的收入上升並未對宅地價形成支撐，而在1999至今的減少過程中，2005-2008的這幾年宅地價卻是上升的，因此可以看出收入和宅地價沒什麼必然的關係。







C、日本消費者物價指數（CPI）：對消費者物價來說，與上面的人民收入息息相關，收入增長則物價上漲，收入下跌則物價下跌，另外與宅地價的比較而言，2005-2008的宅地價上漲時，CPI是同步上漲的，但1990-1999宅地價狂跌的時候，CPI也仍然是上漲的（資料來源取自日本統計局）。





D、日本貨幣供應：隨著日本的經濟成長，貨幣流通額一直增加，不過看M2年增率，對應於宅地價的走勢倒是有幾分相似。







E、日本利率：日本的利率走勢則與房價走勢基本一致，是不是影響日本房價最大的因素呢？





F、日本建造投資總量：日本的建築投資也是隨著房價高而多，房價低就少。





G、日本租金：日本的租金指數，和房價的關係是基本一致的。





H、日本住宅自有率：經過我個人的計算，自1978年至2008年，日本人的住宅自有率在58.27到62.32間，顯示住宅自有率和宅地價無明顯關係，倒是與一個民族喜不喜歡自有住宅有關。





I、日本經濟成長率：





3、結論推導：



A、基於以上的比較得知，對於日本宅地價最主要的影響因素，就是日本的經濟景氣程度，景氣好，利率高，貨幣供應多，建築投資多，房價高；景氣差，利率低，貨幣供應低，房價低；在這種請況看來，實際上日本政府是負責任的政府，相對來說沒有太嚴重的貨幣超發問題（所以景氣低迷，人民收入減少，通貨緊縮，連帶物價下跌；而不是景氣低迷又超發貨幣，人民收入減少又通脹，薪水跌但物價漲）。



B、人口數量和房價沒有必然關係，在日本六大都市人口不斷增加的情況下，房價依然低迷，租金也沒有上漲。



C、由於日本政府的利率和貨幣供應政策是緊跟著景氣狀況來調整的，因此房價和貨幣供應及利率呈現相關性。



D、房價和國民所得沒有必然關係，因此可能房價會與人們是不是賺到錢後真的還想買房子有關。



那反觀台灣呢？



4、台灣相關數據： 



A、房價：依據信義房屋指數，台灣房價自2001年底開始上升，除了2008年有回挫外，其餘都是上漲的。





B、貨幣供應：M2年增率自2002年到2006年是一直下降的，但房價依然上升（且上升的幅度沒有趨緩）；不過2008年M2急速下降時，房價也是下降的，那究竟是金融海嘯影響房價和M2，還是M2影響房價呢？我想金融海嘯的事件對房價影響較大吧。









C、經濟成長率及收入：相對於經濟成長來說，IT風暴完的2000年正好是景氣谷底，也是房價谷底；而2008年的經濟負成長也剛好是房價的回跌處，可見景氣和房價是最息息相關的。





D、人口：由人口數及增加率，看不出對房價的相關性（事實上因生小孩而去買房的，應該比因為結婚而買房的少吧，所以下次可以來做結婚數和房價的比較）。







E、建築面積：看新增建照面積統計，和景氣也是息息相關的，這與日本的分析一致。





F、通貨膨脹：台灣物價就是持續性的通貨膨脹，CPI的增減幅度和景氣也是有相關。





5、有關台灣的思考：



A、房價與經濟景氣息息相關，這點與日本的分析是一致的，而人口和所得則不一定可以看出高度關係。



B、爲什麽台灣薪水不漲而房價仍然會漲：在我整理數據時，發現依據政府統計資料，台灣的平均所得仍然是上漲的，但人民普遍認為薪水沒漲，這表示所得集中到少數人身上，而有錢的少數人可以買更多房子，對房地產形成支撐。



C、到底可不可以依據各種資料分析長期的房價走勢：在分析了日本和台灣後，可以發現我常常落入用結果反推過程的陷阱；最後我得到的結論是，房子事實上不是一種純粹用來使用（居住）的財貨，其更大的效用在於投資，所以房價分析和股票比較類似，比較不適用傳統的經濟學來分析。



6、政府到底是打房還是炒房：基於上述5、B的分析，發現房子不是沒人買，只是大眾買不起；那在政府的重大政策中，到底是方便少數人將房價炒高呢，還是實現多數人的居住正義呢，我認為以下三個重要政策顯示，政府在資金面上是有利炒房的：



A、遺贈稅降低造成房屋價格及貨幣供應的影響：



※遺贈稅調降後 6千億資金回流？（2009 Now News新聞）



http://www.libertytimes.com.tw/2009/new/apr/24/today-e1.htm



※房市／遺贈稅調降1周年 贈與棟數創18年新高、繼承次高（2010 自由時報新聞）



http://www.nownews.com/2010/05/17/320-2569844.htm



※遺贈稅調降 富爸贈屋料飆3.9萬棟（2011蘋果新聞）



http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article//20111126/33843985



※以上新聞顯示了房價飆漲的三部曲，即為遺贈稅調降造成2009年的大量資金匯回，活絡了2010及2011的房市。



B、最低稅負制上路，海外所得不涉及既往，對海外所得匯回形成吸引力：



※海外所得逾百萬課稅 明年上路（2010 自由時報新聞）



http://www.libertytimes.com.tw/2009/new/sep/19/today-e1.htm



※最低稅負制相關問題解答



http://www.jihsunbank.com.tw/top/980925.htm



※由於此一最低稅負制的不涉及既往政策，將造成海外資金匯回台灣，成為房地產潛在買盤。



C、政府提供之優惠房貸政策-30年720萬（營建署220，財政部500）



http://money.udn.com/mag/house/storypage.jsp?f_ART_ID=229282



D、由以上3個政策可知，政府仍然向市場輸入炒房所需要的資金，當然房價居高不下。



7、那要如何降低房價呢？



A、增加非自用住宅的房地產持有稅，出租住宅可以用租金收入的稅來抵部份持有稅，讓住宅釋出；（現在政府是提高公告地價，自用非自用的稅額一起漲）



B、減少市場流動性（中央銀行有開始喊話，但尚未看到具體措施）



C、課高額房地產交易利得稅使炒房無利可圖（現在政府明確表示暫不課徵，但之後會商議）；（至於奢侈稅只是增加房地產交易難度但無法完全稅去資本利得）；



D、提供大量合宜住宅（現正推行，但僅造成地區市場的房價變化，如要對總體市場產生影響則數量要更多才行）



E、都市更新解決房屋使用無效率問題（但都更法未臻完美，淪為變相炒地手段，也造成文林苑等社會爭議，後續還要看怎麼解決）



F、宣導民眾像歐美日本一樣，以租房取代買房（中國有土斯有財根深蒂固觀念，要一段長時間才會生效）；以我訪談東京朋友的想法，他們之所以不買房，就是因為房價低，而且預期會更低；那我周遭的朋友在台灣想買房，都是因為房價高，而且預期會更高；所以可知大家買房是追漲殺跌的，跟買股票一樣，所以房價與供需的關係，應該用股票的分析法，不能用古典經濟學的供需平衡分析法。



※這樣看來，台灣的房價降低之路還有一段路要走



8、高房價對政府有利？



政府現在的政策看不出來有效的抑制房價的手段，但實際上，高房價對政府可能會有兩個好處，有一個壞處：



A、高房價好處之一 – 增加賦稅收入：地價稅及房屋稅的特色，就是容易徵收，來源穩定；如果政府先讓遊資由國外匯回，炒高房地價，再將公告地價調升至與市場交易價相近，那在不調高稅率的情況下就可以增加地價稅收入；



B、高房價好處之二 – 降低消費者物價指數的通貨膨脹率：大家有沒有發現，即使房價漲得很凶，但CPI的數據仍然很低，這是因為CPI的編制是不含房價的，而高漲的房價可以吸引資金去追逐房地產，而不會在市場上追逐民生必需品；由於大量的資金投入在房地產上面分流了投注在商品上的資金，因此一般的商品漲價幅度就會造成相對壓抑，這就是高房價可以減少通膨的原因。



C、高房價壞處之一 – 大量資金固定在房地產買賣上而減少其他民間消費和投資：這個與上述B、就是一體之兩面刃。



※這樣看來，假設政府當局想要徵多一點稅負，少一點通膨，就要推高房地價。